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相続における路線価の考え方 | 大分相続税相談室

  • 相続における土地の評価方法

相続財産の一つに土地がありますが、相続税を計算する上では土地の価格を正確に把握することが必要です

土地の価格と一括りに言っても、売主と買主の合意で決まる売買取引価格のほかに4つの公的な価格があります。

  • 公示価格

公示価格(地価公示価格)は、一般の土地の取引においてその価格の指標としての役割を持つ地価です。公示価格は「公示地価」とも呼ばれることがあります。

国土交通省が定めた全国の標準地の標準価格であり、土地取引を行う際の標準的な価格が公示価格であるといえます。毎年11日時点の更地価格を調査し、3月中旬頃に公示されます。

  • 基準地価

基準地価は、公示地価と同じく一般の土地取引価格の指標となる価格です。

評価方法も基本的に公示価格とほぼ同じですが、1地点につき不動産鑑定士1名以上による鑑定評価をもとに決めるという点と、都市計画区域以外も含まれる点が異なります

各都道府県が主体となって毎年71日時点の評価が、9月下旬頃に公示されます。

  • 固定資産税評価額

固定資産税評価額は、固定資産税や不動産取得税を計算する際の基準となる価格です。

公示価格の70%がおよその評価額の目安になります。各市町村が主体となって3年に1度、11日時点を基準日として評価額の調査が行われ、その年の4月上旬ごろに発表されます。

  • 相続税評価額

相続税評価額は、相続税や贈与税の課税標準額を決めるために用いられる指標となる価格です。公示地価の80%がおよその評価額の目安になります。

主要道路など路線価の付されたに道路に面している土地は「路線価方式」を元に土地の評価額を割り出し、路線価がない地域は「倍率方式」を用いて評価額を算出します。

国税庁が主体となり毎年11日時点の評価が、7月頃に公示されます。

  • 相続税路線価とは何か

相続税路線価とは、相続税や贈与税を算出するときの目安にされている「1㎡あたりの宅地の価格」のことをいいます。

土地が面している道路の路線価に面積をかければ、評価額が割り出せます。

  • 路線価図の調べ方

路線価は税務署で確認する以外にも国税庁のHPなどで調べることが出来ます。まず土地の所在地を確認し、その土地に面した路線価を確認します。

路線価は千円単位の表記になっており、100E ⇒ 100,000円/㎡となります。なお、数字の右につくアルファベットは路線価図右上に記載の借地権割合に対応します。

また路線価の付されていない(路線価図がない)地域は、地方自治体の公表する固定資産税評価額に所定の倍率を掛けて評価額を計算します。

この際の倍率の記載された評価倍率表も国税庁のHPから調べることが出来ます。

  • 土地の状況に合わせた路線価の補正方法

路線価地域の土地の評価は土地の形状や立地、利便性等の様々な要因が評価額に影響します。

実際の計算上では「路線価×面積」に様々な要因を「補正率」という形で考慮します。

一般的に土地の形状が使いにくい場合など利用価値が低い場合は減額され、角地や複数の道に出入りが出来る場合など利用価値が高い場合は増額されます。

●奥行価格補正・・・奥行きの長短による補正

●不整形地補正・・・土地の形状による補正

●間口狭小補正・・・道路に接する間口の広さによる補正

●奥行長大補正・・・間口が狭く奥行きが長いことによる補正

●がけ地補正・・・土地の一部に崖が含まれることによる補正

●規模格差補正・・・極端に広い土地に対する補正

●二方路線影響加算・・・土地の正面と裏面が道路に接している場合の加算

●側方路線影響加算・・・土地の正面と側面に道路が接している場合の加算

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