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農地を相続する場合のポイントと注意点について税理士が解説 | 大分相続相談室

農地の相続でよくあるご相談

農地の相続は、後継ぎ問題や相続後の売却方法がわからないなど、事前に対策をすることで回避できる問題があります。相続は農地に限らず、節税のためには事前に対策が必要です。そのため、実際に相続が発生してからでは、最適な方法が取れないという実態がります。「本当は農地を相続したくなかった」と思っていても、相続せざる得ない状況になってしまいます。

事前に対策をしなかったことで、よくある相談内容は下記の3つです。

①後継ぎがいない

②転売や売却の手段がわからない

③農地に係る相続税が高く支払えない

後継ぎ問題は、現代の日本において農地に限られたことではありません。「後継ぎがいないなら農地は転売すればいいのではないか」と考える方もいますが、農地の売買には制約があります。住宅地のように「いつでも売れる」「土地自体は広いから誰かに売れるだろう」と考えていると、売却できない事態に陥ります。

相続財産に農地がある場合の注意点

相続財産に農地がある場合、事前に対策出来るかどうかで発生するメリットやデメリットが異なります。農地を農地のまま引継ぐだけではなく、その後どうするのかによっても変わってきます。

農地相続のメリット

農地を相続するメリットは下記の3つが該当します。

・土地が広いため資産活用ができる 

・農作物を育てることができる 

・農地のまま誰かに貸すことで賃貸収入を得ることができる

農地は土地が広いため、市街化区域の第2種農地や第3種農地は宅地に転用できます。収益物件として駐車場やアパート経営もできるため、農業ができない場合でも引継ぐメリットがあるのです。もちろん、農地としてそのまま農業を継続しても問題ありません。農作物を育て班場することで収益が得られます。

自分で管理ができない場合でも、誰かに貸し出すことで農地をそのまま活用してもらうことも可能です。貸し出すことで、賃貸収入も期待できます。

農地相続のデメリット

農地のデメリットには下記の3つが該当します。

・うまく活用できなければ負債を抱えていることと同じ

・農地のまま残す場合でも維持管理に手間がかかる

・手放したくても手放せない 

農地は、何もせず放置しておくことが、最も無駄につながります。所有しているだけでも、維持管理は必要です。農業をせずそのまま放置し、雑草が生えた場合でもそのまま放置しておくわけにはいきません。相続税を納付し、引継いだ方には固定資産税の負担も発生します。農地を手放すには市町村の農業委員会事務局に、売却相談をすることから始まるため、宅地の売却のように簡単には進まないのです。

農地にかかる相続税のポイント

農地は下記の3つに分類され、相続税の計算に必要な評価を行います。

・純農地

・市街地農地

・市街地周辺地域

農地には、相続税申告の際に適用できる特例措置があります。それが「農業相続人が農地等を相続した場合の納税猶予の特例」です。相続人と被相続人が下記の要件に該当した場合、特例措置の検討が必要になります。

【被相続人の要件】

・死亡の日まで農業を営んでいた人

・農地等の生前一括贈与をした人

・死亡の日まで相続税の納税猶予の適用を受けていた農業相続人または農地等の生前一括贈与の適用を受けていた受贈者で、障害、疾病などの事由により自己の農業の用に供することが困難な状態であるため賃借権等の設定による貸付けをし、税務署長に届出をした人

・死亡の日まで特定貸付け等を行っていた人

【農業相続人の要件】

・相続税の申告期限までに農業経営を開始し、その後も引き続き農業経営を行うと認められる人

・農地等の生前一括贈与の特例の適用を受けた受贈者で、特例付加年金または経営移譲年金の支給を受けるためその推定相続人の1人に対し

農地等について使用貸借による権利を設定して、農業経営を移譲し、税務署長に届出をした人

・農地等の生前一括贈与の特例の適用を受けた受贈者で、営農困難時貸付けをし、税務署長に届出をした人

・相続税の申告期限までに特定貸付け等を行った人

農地の相続税評価額の計算方法

農地を評価する場合、どの農地に区分されるかによって評価方法が異なるため注意が必要です。

評価する農地がどの区分になるのかについては、国税庁の「財産評価基準書」より確認することができます。

農地区分ごとの評価方法は下記の通りです。

・純農地の場合＝倍率方式（＝固定資産税評価額×評価倍率）

・市街地農地の場合＝宅地比準方式又は倍率方式（（＝その土地が宅地であるとした場合の１㎡あたりの価額-1㎡あたりの造成費の金額）×地積）

・市街地周辺農地の場合（＝相続した農地が市街地だった額×80％）

 

農地相続をする場合の手続き

農地の相続が発生した場合、下記の2つについて手続をしなければなりません。農業委員会へ提出する書類には、法務局での手続が完了してから提出するものがあるため、先に法務局で登記を済ませましょう。

• 法務局で登記

• 農業委員会へ提出

農地を相続した場合であっても、宅地を相続したときと同様に法務局で相続登記をしなければなりません。法務局での手続には、下記の書類が必要です。

1. 登記申請書

2. 被相続人の戸籍附票

3. 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本

4. 相続人全員の戸籍謄本

5. 相続人全員の印鑑証明書

6. 農地を相続する相続人の住民票

7. 農地の固定資産評価明細書

8. 遺産分割協議書

また、農地には「農地法」が適用されるため「農業委員会」の許可を得る必要があります。

農地委員会に提出する書類は下記のとおりです。

1. 農地法の規定による届出書

2. 相続登記後の登記事項証明書

この点が、農地は簡単に売買できないといわれる理由です。届出期間は「被相続人が死亡したことを知った時点から10か月以内」であり「相続登記をした日」を基準にしていないため注意が必要です。農業委員会は、原則として各市町村に設置されているため、自治体に問合せをすることで確認できます。

農地を相続しない場合の相続方法

農地を相続しない方法には、下記の4つがあります。

• 農地のまま売却

• 農地以外の方法で活用（転用）

• 相続放棄をする

• 最低限の管理は実施しそのまま放置

いずれを選択する場合でも、一度農地を相続してしまうと簡単に手放すことはできないという前提を知っておかなければなりません。

農地を農地のまま売却する場合、名義変更が必要です。農業委員会の許可が必要で手続は煩雑になります。

農地以外の方法へ転用する場合、土地の種目を変更することで可能になります。土地の種目変更ができれば、宅地として売却することや収益物件として活用することも可能です。

相続放棄を選択すると、農地以外の相続財産も放棄することになります。負債が多いうえに農地もあるという状況であれば、相続放棄も有効な油断です。しかし、プラスの財産がある場合は、相続できないケースがありますので注意しましょう。相続放棄ができる期間は「相続を知ったときから3カ月以内」と決まっているため、早めの判断が必要です。

まとめ

農地を相続する場合、注意点やポイントがあります。相続しない場合でも、簡単に手放せないということを知っておかなければなりません。

農地をそのまま引継ぐ場合でも、宅地のように法務局で相続登記をすれば済むのではなく、農業委員会へ届出を提出し、許可を得る必要があります。

農地を相続する場合には、一定の要件を満たすことで特例の適用ができます。特例は、相続人、被相続人の要件のほか特例農地当の要件もありますので、自己判断が難しい場合には専門家のアドバイスを受けるようにしましょう。

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