【2023年最新】不要な土地の処分方法とは？相続した土地の国庫帰属制度について解説！
目次
本コラムでわかること
本記事では、相続で取得した山林や田畑を国に返還できる国庫帰属制度について解説しています。国庫帰属制度は、山林や田畑を相続人が手放し、負担金を支払って国に管理してもらう目的があります。特に所有者が複数人いる場合には、早めに検討するとで近隣の方や下の代に迷惑がかかることもありません。
田舎の田畑や山林の管理について難しいと感じている方は、参考にしてください。
【2023年度改正】相続した土地の国庫帰属制度とは？
令和5年4月27日より、相続した土地を国が引き取る制度がはじまりました。これが「相続土地国庫帰属制度」です。相続や遺贈により取得した相続人が、一定の要件を満たしている場合に土地を手放し、国庫に帰属させることが可能になります。
国庫に帰属できる土地に関する一定の要件とは下記の3つです。
・相続や遺贈によって土地を取得
・一定の要件を満たす土地（農地用・森林など）
・10年分の管理費用を納付すること
上記は、国庫に帰属させる土地の要件であり、相続で土地を引継いだ相続人の要件を満たす必要があります。
国庫帰属制度を適用できる相続人の要件は下記の3つです。
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・相続税を納付すること
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・相続した土地を手放すこと
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・国庫帰属負担金を納付すること
帰属できる土地の要件と帰属制度を活用できる相続人の要件を満たすことで、国庫帰属制度が活用できます。
相続人が自分で土地を管理せず手放すことには、下記のような4つのメリットがあります。
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・引き取り手を自分で探す必要がなく引き取り手は国である
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・農地や山林も対象
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・要件を満たしていれば国は拒否できない
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・土地の管理や処分に関する負担軽減
一方、制度を利用することで下記のような4つのデメリットもあります。
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・引き取り費用が必要
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・審査手数料や負担金が発生
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・すべての土地を引き取ってもらえるとは限らない
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・手続き書類の作成が煩雑であり作成費用がかかる
メリットやデメリットから判断し、国庫帰属制度を活用する方が相続人にとって有益かどうかは、慎重に判断する必要があります。
なぜ国庫帰属制度が始まるのか？
相続で土地を引継いだ方のすべてが、土地を管理できるというわけではありません。多くの事情により困難な場合があります。管理するための費用が生活費を圧迫するようであれば、土地を手放し、管理費用部分を生活費にあてることができます。
また、最近問題となっている空き家問題の解消も期待されています。将来的に「所有者不明土地」が発生することを未然に予防するためです。あわせて、現代の土地のニーズが低下していることも挙げられます。相続により、相続人の意に反して土地を引継がざるを得ない場合があり、管理の不全化も要因のひとつです。
所有者不明の土地については、国土交通省では所有者不明の土地を公園の整備や地域のために利用することを可能とする制度を定めています。あわせて、民法の規定により所有者不明の物件は、先占権を持つ者が所有権の取得が可能です。先占権を活用することで、土地を取得し処分することができます。
ここに注意！こんな不動産は国庫帰属ができないかも？
国庫帰属ができない土地もあります。対象となる土地は「通常の管理又は処分をするに当たり過分の費用又は労力を要する土地」に該当した場合です。
国庫帰属制度の手続は、下記の4ステップで実施します。
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・相続人が法務局で申請を行い審査手数料を納付
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・法務局による要件審査のうえ、法務大臣の承認を得る
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・申請者が負担金を納付する
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・土地を国庫に帰属させる
たとえば、建物がある土地や土壌汚染されている土地を申請すれば却下されます。土地の形状が勾配や高さがある崖であったり、通常の管理に過分な費用や労力がかかる土地は不承認要件に該当します。
国庫帰属制度を利用するのに費用はかかる？
国庫帰属制度を利用する場合、最低限発生する費用は原則20万円です。20万円の費用は、10年分の土地管理費用相当額として計算され、負担金と呼ばれています。
相続が発生したときに実施する財産評価のような方法は作用しておらず、土地の価値に左右されることはありません。森林や一部の市街地等の土地は、想定外の管理行為が予測されるため土地面積に応じた算定が必要とも定めています。
また特例もあり、隣接する2筆以上の同種目の土地はひとつの土地とみなして負担金を算定できます。
20万円の負担金のほか、申請時に発生する審査手数料が発生します。審査手数料の相場は1筆1万4千円です。これは収入印紙を添付し納付します。申請取り下げや審査が通らない場合でも返還されることはありません。ただし、審査手数料については別途政令で定めることも発表しているため、実際に適用を受けるときに確認が必要です。
相続した土地を放置するリスクについて
相続した土地（負動産）を放置することで、考えるリスクとしては主に下記3つが挙げられます。
①防災・防犯上のリスク増加
倒木や土砂崩れ、不法投棄などが増加する可能性が高まることはもちろん、荒廃地などの場合には放火や住居侵入などの防犯上のリスクが増加することが考えられます。
②資産価値の減少
空き家になると建物の劣化が急速に進む可能性があります。
③権利の複雑化
相続による共有状態が進行し、所有者が複数名にわたるケースもあります。
具体的に国庫帰属制度の利用が想定されるケース
相続人が全員県外に住んでおり、相続財産に田舎の山林や田畑が含まれているケース
田舎に住んでいる親が亡くなり、都会に住んでいる相続人である子どもたちが相続財産をわけるケースは一般的です。相続する財産の周囲の中に、山林や田畑が入っていることも珍しくありません。
しかし、引継いだ相続人からすると山林や田畑の管理は手間がかかり、頻繁に様子を見に行くこともできません。また、相続人の子や孫といった代にまで引継がせるには、管理費用がかさみます。
このような場合、いったん相続財産として引継ぎ、国庫帰属制度を利用して国に山林や田畑を返還する方法を選択できます。
また、令和5年4月1日施行の改正民法により、共有者の見直しが図られました。今まで、共有者が不明の場合、譲渡をはじめ手続きができない場合がありました。共有者が不明では手続きができず、結果的に所有者がわからない場合と同じです。
相続人が複数人いる土地で、所在等不明共有社外ある場合でも裁判所の決定を得ることで、所在が分かっている共有者全員の同意、又は持分の過半数により共有物の変更や管理に関する決定が可能になりました。
預貯金や自宅は相続し、不要な山林・田畑は相続したくないケース
相続財産の種類が複数あるものの、実際に相続したいものが預貯金や自宅だけという場合、不要になる山林や田畑は国庫帰属制度を活用し、国に任せることが可能です。
国庫帰属制度の適用後、処分や譲渡の権利は国が持つことになります。相続財産として、相続人がいったん財産は引継ぎ、田畑や山林の譲渡先を自分たちで見つけられないような場合は、国に対して手放すことができます。国は、譲渡や処分の権利を適用します。
不要な山林や田畑を手放すことで、少しでも下の代の相続税を減らすことができるのであれば、国庫帰属制度を活用して国に返還する検討も必要です。
まとめ
国庫帰属制度とは、相続により取得した土地を国へ返還できる制度です。将来的に誰が所有しているのか分からなくなることを防ぐため、所有者が分かる間に国が管理します。相続人にとっては、管理できない山林や田畑を下の代に引継がせる心配がなくなります。あわせて、相続税の軽減も可能です。
とくに共有者がいる場合には、連絡が取れる間に国庫帰属制度の適用を検討することをおすすめします。
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