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相続登記（不動産の名義変更） | 大分相続相談室

相続登記（不動産の名義変更）の手続きの流れ

大まかに、以下の手順で行います。

（１）遺産分割協議の終了

（２）登記に必要な書類の収集

（３）登記申請書の作成

登記の申請書を作成する場合の詳細は、状況によって複雑に変化します。

司法書士に依頼する方が、正確かつ速やかに実行できることでしょう。

（４）法務局への登記の申請

登記の申請書に集めた書類をまとめ、相続する不動産を管轄とする法務局に登記申請をします。

提出した書類に不備がなければ１週間程で登記が完了し、不動産の名義が変更されます。

相続登記（不動産の名義変更）に必要な書類

亡くなられた方（被相続人）の書類

① 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本等　※

相続人を確定するために必要です。

また、被相続人の記載のある戸籍謄本は1通ではありません。原則、生まれてから亡くなるまでの全ての戸籍謄本を集めなければなりません。

また、転籍や婚姻などをされている場合、転籍前や婚姻前の本籍地所在地の市区町村で、除籍謄本や改正原戸籍を取得しなければなりません。

一般の方でも取得できますが、何回も転籍されているような場合や遠方の市区町村に請求しなければならない場合、手続きはかなり煩雑になります。

② 住民票の除票の写しまたは、戸籍の附票の除票　※

被相続人を住所と氏名及び本籍地で特定するためです。

相続人の書類

① 法定相続人全員の戸籍謄本　※

相続人であること及び現在も生存していることを証明するためです。

② 遺産分割協議書　※

法律で定められた相続分以外の割合で相続する場合に必要です。

③ 法定相続人全員の印鑑証明書

遺産分割協議書に添付します。

④ 相続財産をもらい受ける相続人の住民票の写し　※

登記簿に不動産の所有者として記載される方の住所を特定するためです。

⑤ 相続する不動産の固定資産評価証明書（一番新しい年度のもの）　※

相続登記にかかる登録免許税を計算するためです。

⑥ 相続する物件の登記事項証明書　※

相続登記申請の前に、不動産を特定したり、被相続人名義の不動産かどうかを確かめたりするためです。

（上記の書類以外にも書類が必要な場合があります）

これらの書類をすべて集めるのは相当な労力を要します。

また、戸籍謄本等の収集などにおいて少しでも不備があると、もう一度やり直す必要が出てきます。

当事務所に相続登記の手続きをご依頼いただいた場合、上記の書類のうち「※」がついているものについて、すべて収集・作成を代行させていただきますので、どうぞお気軽にご相談ください。

相続登記（不動産の名義変更）をしないデメリット

１．相続財産である不動産に関する自分の権利を主張することができない。

ご自分がその不動産を相続するとする遺産分割協議が終了していても、その相続登記がされていなければ、他の相続人が自分の持分を勝手に売却してその登記をしてしまうと、買主に対して自己の不動産であると対抗できません。

２．話がまとまらなくなる可能性がある。

相続開始後、時が経つとともに、相続人が亡くなってしまうと次の新たな相続人が登場し、相続人の数が増えてしまい、いざ遺産分割協議をしようとしても話がまとまらなくなる可能性が高くなります。

３．相続をした不動産を売却したり、その不動産を担保に融資を受けることができない。

相続財産の名義変更（遺産分割）を終えてない場合は、共有財産となるので、共有者全員でしなければその不動産の売却もできません。

４．相続人の誰かに借金、税金の滞納がある場合、その相続人の持分が差し押さえられてしまう可能性がある。

相続登記（不動産の名義変更）で問題に発展しやすいケース

死亡した人が地方に土地を保有していた場合に、相続人が発見することが出来ずに、名義変更を怠ったケース

このまま放置しておくと、相続する権利を保有する相続人が時間ともにどんどん増えていき、遺産分割に異を唱える相続人が出てきます。

また、分割方法で合意していたものの新しい相続人も相続分を主張してきたりして、一向に遺産分割が進まないことになってしまいます。

相続人が（借金などを理由に）行方不明になってしまい、その相続人が不在のため、相続ができないと思い込み名義変更をしなかったケース

相続人がなんらかの理由で行方不明になってしまうこともあります。しかし、その相続人不在ではもちろん遺産分割協議は成立しません。

このような場合には、家庭裁判所に「不在者財産管理人選任の申立て」を行い、行方不明になってしまった相続人の代わりに、法律の専門家などが不在者財産管理人として、話し合いに参加し、遺産を分割することができます。

登記済証（権利証）を紛失したため、登記ができないと思い込んでいるケース

不動産を所有している方は、権利証（不動産登記法改正により権利証が発行されていない場合は、登記識別情報）をもっておられると思います。

紛失してしまった場合、権利証は再発行されることはありませんが、相続登記は権利証が無くてもすることができます。

相続登記をすると、“莫大な”相続税が発生すると思い込んでいるケース

相続に関する手続きをした際に、相続税が発生すると思っておられる方が非常に多いですが、相続登記と相続税は全く別物の話です。

ちなみに、相続税が生じる事案は相続案件の8％と言われております。つまり、多くの方は相続税が課税されません。相続税が不安な方はお近くの税務署や当事務所にご相談ください。資産税に強い税理士をご紹介します。

ご自分の権利を守るためにも、相続登記は必ずしておくべきと考えます

当事務所の相続登記サポートの流れ

解決事例

・叔母の相続で、不動産・預金の相続手続きを代行したケース

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