宅地 | 大分相続相談室

自宅はどのようにして評価されるのでしょうか？

相続財産の中で、被相続人の持ち家が大きな割合を占めます。ゆえに、マイホームの土地や建物がどのように評価されるかは非常に大事ですので、知っておきましょう。

１．自宅は土地と家屋に分ける

不動産にも様々な種類がありますが、基本的には土地と家屋に分けます。そしてそれぞれ使用目的区分で、評価額の出し方が決まってきます。相続人が所有する居住用の自宅は以下のように評価します。一画地の宅地ごとに路線価方式または倍率方式で評価します。

評価しようとする宅地がどちらの方式によるのかわからないときは、問う相談室にご相談ください。

種類	評価
家屋	固定資産税額×1.0
自宅の土地	2通りの方法があり、路線価図をご確認ください
	＜市街地＞路線価方式：1㎡当たりの路線価×敷地面積
	＜上記以外＞倍率方式：固定資産税評価×評価倍率
借地権（借りている土地に家を建てている）	自用地の評価額×借地権割合

路線価方式・・・市街地にある宅地の評価に用いる方法

路線価×宅地面積（㎡）＝評価額
確認必要書類：路線価図

倍率方式・・・路線価が定められていない地域の評価に用いる方式

固定資産税評価額×倍率＝評価額
確認必要書類：倍率
※倍率は税務署が毎年見直しをしておりホームページなどで公表されております。

また、路線価方式では標準的な計上の宅地について設定されているため、各種の調整が必要です。宅地の立地や形状に応じた補正を加えて評価額を割り出すために、下記各地調整を行います。

調査項目	内容	計算方法
奥行価格補正	奥行きが長短の宅地の調整	（路線価×奥行き価格補正率）×地積＝対象地の評価額
側方路線影響加算	側方にも道路がある宅地（利用価値が高いためその分加算され評価される）	生面路線価×奥行価格補正率① 側方路線価×奥行価格補正率×側方路線影響加算率② （①＋②）×地籍＝対象地の評価額
二方路線影響加算	正面と裏面に道路がある宅地（利用価値が高いためその分加算され評価される）	生面路線価×奥行価格補正率① 裏方路線価×二方価格補正率×側方路線影響加算率② （①＋②）×地籍＝対象地の評価額
間口狭小補正	間口の狭い宅地は間口距離に応じた補正率により減額	（路線価×奥行価格補正率×間口狭小補正率）×地籍＝対象地の評価額
奥行長大補正	奥行きが間口の２倍以上になる宅地は一定の補正率により減額	（路線価×奥行価格補正率×奥行長大補正率）×地籍＝対象地の評価額
がけ地補正	1割以上がけ地は減額	（路線価×奥行価格補正率×がけ地補正率）×地籍＝対象地の評価額
そのほか	不整形地や三角地、無道路地などは減額

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額は、毎年6月頃に届く固定資産税の納税通知書に記載された「評価額」と書かれた金額です。

路線価図とは

路線価図とは、国税庁で公表される路線価を地図上に表示したものになります。国税庁のHPで、都道府県、市区町村、町名を選択していくと周辺地域の図が表示されます。自宅が接する道路上にある数字が千円単位で表示された1㎡あたりの路線価になります。
A～Gの記号が借地権割合です。路線価は国土交通省が公表する公示価格の約80％の水準で決められ、毎年見直しがされています。
路線価を調べる：http://www.rosenka.nta.go.jp/

２．土地の評価の出し方

土地の評価の出し方は路線価方式と倍率方式という2つの方法があります。
市街地にある宅地は「路線価方式」により、それ以外の地域では「倍率方式」により評価します。どちらの方式で評価するかは、それぞれの地域ごとに決められています。
路線価と土地の面積がわかれば路線価×面積で相続時の評価額の目安がわかります。土地が角地や不整形地である場合などは、路線価に補正率を掛けて加減算を行うため、正確な評価は専門家である税理士等に確認しましょう。
土地が借地権の場合は、２つのどちらで算出した評価額に、地域ごとの借地権割合を掛けて算出します。借地権割合は30％～70％で決められ、都市部住宅地では70％程度と高めに設定されています。こちらも路線価図で確認することができます。

３．評価額が最大80％減になる小規模宅地の特例とは？

自宅の評価額は、家屋と土地を合計した金額になります。家屋の評価額はそれほど高くありませんが、土地は地域によって高額になることもります。
ゆえに、都心部に土地付きの家を持っているだけで遺産総額が多くなり、相続税がかかってしまいます。
しかし、居住用の土地には、相続時の評価額を減額する「小規模宅地等の特例」というものがあります。
その土地にを配偶者や同居している子供が相続する場合330㎡までは80%減になります。適用条件は以下のとおりです。

種類	条件	減額面積	減額割合
被相続人が住んでいた土地	配偶者や同居または生計を一にする子が相続し、その後も住み続ける場合	330㎡	80％
被相続人が事業を営んでいた土地	事業を相続人が継承する場合	400㎡	80％
被相続人が所有する貸付用の土地	被相続人が引き続き貸付事業を行う場合	200㎡	50％

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